Ham Arazi Nasıl Arsaya Dönüşür?

Parselasyon Nedir? Ham Arazi Nasıl Arsaya Dönüşür?

Bir toprağın değerini belirleyen en önemli unsur "İmar Durumu"dur. Çoğu zaman duyduğumuz "Tarla vasfındaki arazim ne zaman arsaya dönüşecek?" sorusunun teknik ve hukuki cevabı, Parselasyon (18. Madde Uygulaması) adı verilen imar işleminde yatmaktadır.

Bu uygulama, sadece arsa sahipleri için değil, planlı şehirleşmenin ve altyapı hizmetlerinin götürülebilmesi için de hayati öneme sahiptir. Dizayn Yapı Harita olarak, arazilerinize değer katan bu karmaşık ancak bir o kadar da önemli süreci en anlaşılır haliyle sizler için derledik.

Parselasyon (18. Madde) Nedir?

Parselasyon, İmar Kanunu'nun 18. maddesine dayanılarak yapılan bir imar uygulamasıdır. Temel amacı; üzerinde inşaat yapılmasına henüz izin verilmeyen (veya sınırları düzensiz olan) "kadastro parsellerinin" (ham arazi/tarla), imar planına uygun olarak düzenlenip "imar parsellerine" (inşaat yapılabilir arsa) dönüştürülmesidir.

Bu işlem sırasında arazilerin sınırları yeniden çizilir, parseller inşaata uygun geometrik şekillere (dikdörtgen, kare vb.) getirilir ve yola cepheleri sağlanır.

Neden 18. Madde Uygulaması Yapılır?

Parselasyon yapılmayan bir bölgede şehirleşme mümkün değildir. Bu işlemin temel amaçları şunlardır:

Düzenli Şehirleşme: Çarpık yapılaşmayı önleyerek, imar planlarına uygun estetik ve fonksiyonel mahalleler oluşturmak.
İnşaat İzni Sağlamak: Bir parselin inşaat ruhsatı alabilmesi için parselasyon işleminin tamamlanmış ve tapuda imar parseli olarak tescillenmiş olması gerekir.
Kamu Alanlarının Oluşturulması: Yeni oluşacak mahallenin yol, park, okul, cami, karakol gibi ortak kullanım alanları için gerekli yerleri temin etmek.

DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) Kesintisi Nedir?

Parselasyon işlemlerinde en çok merak edilen konu DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintisidir.

Parselasyon işlemi sırasında, bölgenin ihtiyacı olan yol, park, çocuk bahçesi gibi kamusal alanları oluşturmak için, uygulamaya giren tüm arazilerden bedelsiz olarak belli bir oranda yüzölçümü kesintisi yapılır. Buna DOP denir.

Kanuna göre DOP kesintisi en fazla %45 oranında olabilir.
"Arazimden kesinti mi yapılacak?" endişesine kapılan arsa sahipleri için önemli bir detay vardır: Parselasyon sonrası arazinin metrekaresi düşse bile, ham arazinin (tarlanın) inşaat yapılabilir imarlı bir arsaya (rantı yüksek) dönüşmesi nedeniyle toplam gayrimenkul değeri katlanarak artar.

Parselasyon Süreci Nasıl İşler?

Parselasyon işlemleri, belediyeler, encümenler ve tapu müdürlüklerinin dahil olduğu uzun bir mühendislik çalışmasıdır:

Uygulama Sınırının Belirlenmesi: Belediyeler veya ilgili kurumlar, 18. madde uygulanacak bölgeyi belirler.
Harita Mühendisliği Çalışmaları: Lisanslı veya Serbest Harita Mühendisleri (Dizayn Yapı Harita gibi) arazide detaylı ölçümler yapar. İmar planına uygun yeni parsel sınırları (Dağıtım Cetvelleri) çizilir.
Askı ve İtiraz Süreci: Hazırlanan yeni parselasyon planları, belediyede 1 ay süreyle askıya çıkarılır. Arsa sahipleri bu süreçte planlara itiraz edebilir.
Tescil: İtirazların değerlendirilip sonuçlanmasının ardından, dosya Kadastro Müdürlüğü'ne onaylatılır ve Tapu Müdürlüğü'nde yeni tapular (imar tapuları) çıkarılarak hak sahiplerine dağıtılır.

Profesyonel Harita Mühendisliği Hizmetleri

Parselasyon, metrekarelerin ve hisse oranlarının çok hassas hesaplandığı, hem mülkiyet haklarını koruyan hem de şehircilik ilkelerine uyan teknik bir işlemdir.

Sakarya ve çevresinde; Dizayn Yapı Harita'nın tecrübeli uzman mühendis kadrosu, imar uygulamaları ve parselasyon projelerinde (18. madde uygulaması) belediyeler, kurumlar ve özel sektör yatırımcıları için güvenilir, şeffaf ve yönetmeliklere uygun harita mühendisliği hizmetleri sunmaktadır.